Steuerberater als beste Investition

Zusammenfassung des Artikels

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die Einkommensteuer nicht automatisch immer zu zahlen. Entscheidend ist vor allem, ob Sie die Immobilie in gerader Linie, zwischen Ehegatten oder in der Seitenlinie geerbt haben. Wichtig ist auch die 5-jährige Eigentumsfrist, nach der die Steuerbefreiung beurteilt wird.

Handelt es sich um eine Erbschaft in gerader Linie oder zwischen Ehegatten, wird in die 5-jährige Frist auch die Zeit eingerechnet, während der die Immobilie im Eigentum des Erblassers stand. Bei einer Erbschaft in der Seitenlinie wird diese Zeit nicht eingerechnet, und die Frist beginnt erst mit dem Erwerb durch den Erben, also mit dem Tod des Erblassers. Wenn der Verkauf nicht von der Steuer befreit ist, wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den nachweisbaren Ausgaben besteuert, insbesondere dem allgemeinen Wert der Immobilie, der im Erbschaftsbeschluss angegeben ist.

Wann beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer gezahlt wird

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt nicht, dass die Einnahme automatisch „steuerfrei“ ist. In der Praxis sind vor allem die Beziehung zwischen dem Erben und dem Erblasser sowie die Frage entscheidend, ob bei der Beurteilung der Steuerbefreiung auch die Eigentumsdauer des Erblassers berücksichtigt wird oder ob die 5-jährige Frist erst ab dem Erwerb durch den Erben beginnt.

Wie das Gesetz den Verkauf einer geerbten Immobilie beurteilt

Der Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person wird für Zwecke der Einkommensteuer in der Regel als sonstige Einnahme beurteilt – als Einnahme aus der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie.

Das Gesetz regelt außerdem die Steuerbefreiung für diese Art von Einnahmen. Allgemein gilt eine 5-jährige Frist. Bei einer Erbschaft in gerader Linie und zwischen Ehegatten gilt jedoch eine Sonderregel – die 5 Jahre werden bereits ab dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser beurteilt und nicht erst ab der Erbschaft.

Wenn die Einnahme nicht steuerfrei ist, wird sie in dem Zeitraum besteuert, in dem sie erhalten wurde. Die Steuerbemessungsgrundlage besteht aus den Einnahmen abzüglich der nachweisbaren Ausgaben – bei einer Erbschaft ist der im Erbschaftsbeschluss angegebene allgemeine Wert entscheidend.

Gerade Linie und Seitenlinie: wie die 5 Jahre berechnet werden

Entscheidend ist festzustellen, ob es sich um eine Erbschaft in gerader Linie handelt (direkter Vorfahre/Nachkomme – zum Beispiel Elternteil, Kind, Großelternteil, Enkelkind) oder in der Seitenlinie (zum Beispiel Geschwister, Tante/Onkel, Neffe und Ähnliches). Davon hängt der Beginn der 5-jährigen Frist ab:

• Gerade Linie und Ehegatten: Die 5 Jahre werden ab dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser beurteilt
• Seitenlinie: Die Eigentumsdauer des Erblassers wird nicht eingerechnet; die 5 Jahre werden ab dem Erwerb durch den Erben berechnet, d. h. ab dem Tod des Erblassers und nicht ab der Eintragung in das Kataster/Grundbuch

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf ist es wichtig, die Ausgaben richtig zu bestimmen – bei einer geerbten Immobilie handelt es sich dabei in der Regel um den allgemeinen Wert aus dem Erbschaftsbeschluss zusammen mit weiteren nachweisbaren Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen.

Steuerpflichtige Einnahmen aus dem Verkauf wirken sich auch auf die jährliche Abrechnung der Krankenversicherung aus.

Praktische Checkliste vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags empfehlen wir, insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

• Handelt es sich um eine Erbschaft in gerader oder seitlicher Linie beziehungsweise zwischen Ehegatten?
• Wann hat der Erblasser die Immobilie erworben und wann der Erbe?
• Wurde korrekt bestimmt, ob es sich um steuerfreie oder steuerpflichtige Einnahmen handelt?
• Liegen Ihnen der Erbschaftsbeschluss und Unterlagen zum allgemeinen Wert vor?
• Können Sie zusammenhängende Ausgaben nachweisen, zum Beispiel ein Sachverständigengutachten, Gebühren, die Provision der Immobilienagentur oder Rechtsdienstleistungen?
• Berücksichtigen Sie die Auswirkungen auf die Steuererklärung und gegebenenfalls auch auf die jährliche Abrechnung der Krankenversicherung?

Wenn Sie nicht sicher sind, ob die Einnahme steuerfrei ist, empfehlen wir, die Beurteilung noch vor dem Verkauf vorzunehmen – insbesondere bei Erbschaften in der Seitenlinie und bei der Bestimmung der Ausgaben wie allgemeiner Wert und nachweisbare Kosten.

Achten Sie auf die Daten: Bei einer Erbschaft wird das Eigentum durch den Tod des Erblassers erworben, nicht erst durch die Eintragung in das Kataster/Grundbuch.

Fazit

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist entscheidend, ob es sich um eine Erbschaft in gerader oder seitlicher Linie handelt. In gerader Linie und zwischen Ehegatten wird für Zwecke der Steuerbefreiung auch die Eigentumsdauer des Erblassers berücksichtigt; in der Seitenlinie werden die 5 Jahre erst ab dem Erwerb durch den Erben berechnet. Wenn die Steuerbefreiung nicht gilt, wird die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben besteuert, insbesondere der allgemeine Wert aus der Erbschaft.

Müssen Sie prüfen, ob der Verkauf Ihrer geerbten Immobilie steuerfrei ist, oder möchten Sie die Ausgaben und die Steuererklärung korrekt festlegen? Wir erstellen gerne eine Beurteilung nach dem Gesetz für Sie, berechnen die steuerlichen Auswirkungen einschließlich der Auswirkungen auf die Krankenversicherung und helfen Ihnen mit der vollständigen Dokumentation zur Transaktion.

FAQ

Wird beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer gezahlt?

Die Steuer auf den Verkauf einer geerbten Immobilie wird nicht immer gezahlt. Es hängt davon ab, ob die Einnahme steuerfrei ist. Entscheidend sind vor allem das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und die Erfüllung der 5-jährigen Eigentumsfrist.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Der Verkauf kann dann steuerfrei sein, wenn die gesetzliche 5-jährige Frist erfüllt ist. Bei einer Erbschaft in gerader Linie und zwischen Ehegatten wird in diese Frist auch die Zeit eingerechnet, während der die Immobilie im Eigentum des Erblassers stand.

Wie wird die 5-jährige Frist bei einer Erbschaft in gerader Linie berechnet?

Bei einer Erbschaft in gerader Linie, zum Beispiel nach einem Elternteil, Großelternteil oder Kind, wird die 5-jährige Frist bereits ab dem Zeitpunkt berechnet, zu dem die Immobilie vom Erblasser erworben wurde. Das bedeutet, dass der Erbe die Immobilie nicht weitere 5 Jahre besitzen muss, wenn die Frist bereits beim Erblasser erfüllt wurde.

Wie wird die 5-jährige Frist bei einer Erbschaft in der Seitenlinie berechnet?

Bei einer Erbschaft in der Seitenlinie, zum Beispiel nach einem Geschwisterteil, einer Tante, einem Onkel oder einem anderen Verwandten außerhalb der geraden Linie, wird die Eigentumsdauer des Erblassers nicht eingerechnet. Die Frist von 5 Jahren wird erst ab dem Erwerb der Immobilie durch den Erben berechnet.

Ab welchem Datum wird das Eigentum an einer geerbten Immobilie berechnet?

Bei einer Erbschaft wird das Eigentum an der Immobilie durch den Tod des Erblassers erworben. Für die steuerliche Beurteilung ist daher nicht erst das Datum der Eintragung in das Kataster/Grundbuch entscheidend.

Was wird besteuert, wenn der Verkauf einer geerbten Immobilie nicht steuerfrei ist?

Wenn der Verkauf nicht steuerfrei ist, wird die Differenz zwischen den Einnahmen aus dem Verkauf und den nachweisbaren Ausgaben besteuert. Bei einer geerbten Immobilie ist vor allem der im Erbschaftsbeschluss angegebene allgemeine Wert wichtig.

Welche Ausgaben kann ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie geltend machen?

Zu den Ausgaben kann insbesondere der allgemeine Wert der Immobilie aus dem Erbschaftsbeschluss sowie weitere nachweisbare Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf gehören. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Sachverständigengutachten, Gebühren, die Provision der Immobilienagentur oder Rechtsdienstleistungen handeln.

Beeinflusst der Verkauf einer geerbten Immobilie auch die Krankenversicherung?

Ja, wenn es sich um steuerpflichtige Einnahmen handelt, kann der Verkauf einer geerbten Immobilie auch Auswirkungen auf die jährliche Abrechnung der Krankenversicherung haben.

 

 

 

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