Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Zhrnutie článku 

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti sa daň z príjmu neplatí automaticky vždy. Rozhoduje najmä to, či ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade, medzi manželmi alebo v nepriamom rade. Dôležitá je aj 5-ročná lehota vlastníctva, podľa ktorej sa posudzuje oslobodenie od dane.

Ak ide o dedenie v priamom rade alebo medzi manželmi, do 5-ročnej lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Pri dedení v nepriamom rade sa táto doba nezapočítava a lehota sa počíta až od nadobudnutia dedičom, teda od smrti poručiteľa. Ak predaj nie je oslobodený od dane, zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami, najmä všeobecnou cenou nehnuteľnosti uvedenou v uznesení o dedičstve.

Kedy sa pri predaji zdedenej nehnuteľnosti platí daň z príjmu

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti neplatí, že je príjem automaticky „bez dane“. V praxi rozhodujú najmä vzťah dediča k poručiteľovi a to, či sa pri posúdení oslobodenia započítava aj doba vlastníctva poručiteľa alebo sa 5-ročná lehota počíta až od nadobudnutia dedičom.

Ako zákon posudzuje predaj zdedenej nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti fyzickou osobou sa na účely dane z príjmov posudzuje spravidla ako ostatný príjem – príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Zákon ďalej upravuje oslobodenie k tomuto druhu príjmu. Všeobecne platí 5-ročná lehota. Pri dedení v priamom rade a medzi manželmi sa však uplatní osobitné pravidlo – 5 rokov sa posudzuje už od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (nie až od dedenia).

Ak príjem oslobodený nie je, zdaní sa v období, v ktorom bol prijatý. Základ dane tvorí príjem znížený o preukázateľné výdavky – pri dedení je kľúčová všeobecná cena z uznesenia o dedičstve.

Priamy a nepriamy rad: ako sa počíta 5 rokov

Kľúčové je určiť, či ide o dedenie v priamom rade (priamy predok/potomok – napr. rodič, dieťa, starý rodič, vnuk) alebo v nepriamom rade (napr. súrodenci, teta/ujo, synovec a pod.). Od toho závisí začiatok plynutia 5-ročnej lehoty:

• Priamy rad a manželia: 5 rokov sa posudzuje od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
• Nepriamy rad: doba vlastníctva poručiteľa sa nezapočítava; 5 rokov sa počíta od nadobudnutia dedičom, t. j. od smrti poručiteľa (nie od zápisu do katastra).

Pri zdaniteľnom predaji je dôležité správne určiť výdavky – pri zdedenej nehnuteľnosti je nimi spravidla všeobecná cena z uznesenia o dedičstve (spolu s ďalšími preukázateľnými nákladmi súvisiacimi s predajom).

Zdaniteľný príjem z predaja má dopad aj na ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.

Praktický checklist pred predajom zdedenej nehnuteľnosti

Pred podpisom kúpnej zmluvy odporúčame preveriť najmä tieto body:

• Je dedenie v priamom alebo nepriamom rade (prípadne medzi manželmi)?
• Kedy nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ a kedy dedič?
• Je správne určené, či ide o oslobodený alebo zdaniteľný príjem?
• Máte k dispozícii uznesenie o dedičstve a podklady k všeobecnej cene?
• Viete preukázať súvisiace výdavky (napr. znalecký posudok, poplatky, provízia realitnej kancelárie, právne služby)?
• Počítate s dopadom na daňové priznanie a prípadne aj na ročné zúčtovanie ZP?

Ak si nie ste istí, či je príjem oslobodený, odporúčame posúdenie urobiť ešte pred predajom – najmä pri nepriamom rade a pri určovaní výdavkov (všeobecná cena, preukázateľné náklady).

Pozor na dátumy: pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie až zápisom do katastra.

Záver

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je rozhodujúce, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade. V priamom rade (a medzi manželmi) sa na účely oslobodenia započítava aj doba vlastníctva poručiteľa; v nepriamom rade sa 5 rokov počíta až od nadobudnutia dedičom. Ak oslobodenie neplatí, zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a výdavkami (najmä všeobecnou cenou z dedičstva).

Potrebujete overiť, či je váš predaj zdedenej nehnuteľnosti oslobodený, alebo chcete správne nastaviť výdavky a daňové priznanie? Radi pre vás pripravíme posúdenie podľa zákona, prepočítame daňový dopad (vrátane vplyvu na zdravotné poistenie) a pomôžeme s kompletnou dokumentáciou k transakcii.

 

FAQ

Platí sa daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti

Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti sa neplatí vždy. Záleží od toho, či je príjem oslobodený od dane. Rozhoduje najmä príbuzenský vzťah k poručiteľovi a splnenie 5-ročnej lehoty vlastníctva

Kedy je predaj zdedenej nehnuteľnosti oslobodený od dane

Predaj môže byť oslobodený od dane vtedy, ak je splnená zákonná 5-ročná lehota. Pri dedení v priamom rade a medzi manželmi sa do tejto lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Ako sa počíta 5-ročná lehota pri dedení v priamom rade

Pri dedení v priamom rade, napríklad po rodičovi, starom rodičovi alebo dieťati, sa 5-ročná lehota počíta už od momentu, keď nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ. To znamená, že dedič nemusí vlastniť nehnuteľnosť ďalších 5 rokov, ak už bola lehota splnená u poručiteľa.

Ako sa počíta 5-ročná lehota pri dedení v nepriamom rade

Pri dedení v nepriamom rade, napríklad po súrodencovi, tete, ujovi alebo inom príbuznom mimo priameho radu, sa doba vlastníctva poručiteľa nezapočítava. Lehota 5 rokov sa počíta až od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.

Od akého dátumu sa počíta vlastníctvo zdedenej nehnuteľnosti

Pri dedení sa vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúda smrťou poručiteľa. Na daňové posúdenie teda nie je rozhodujúci až dátum zápisu do katastra.

Čo sa zdaňuje, ak predaj zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane

Ak predaj nie je oslobodený od dane, zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami. Pri zdedenej nehnuteľnosti je dôležitá najmä všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve.

Aké výdavky si môžem uplatniť pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Medzi výdavky môže patriť najmä všeobecná cena nehnuteľnosti z uznesenia o dedičstve a ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s predajom. Môže ísť napríklad o znalecký posudok, poplatky, províziu realitnej kancelárie alebo právne služby.

Ovplyvní predaj zdedenej nehnuteľnosti aj zdravotné poistenie

Áno, ak ide o zdaniteľný príjem, predaj zdedenej nehnuteľnosti môže mať dopad aj na ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.

 

 

Vyššie uvedené informácie na tejto webovej stránke slúžia na získanie základného prehľadu o daňových, účtovných a právnych predpisoch. V žiadnom prípade neslúžia ako návod pre ich aplikáciu v praxi, ktorá sa môže výrazne odlišovať od platných právnych predpisov v danom čase. Informácie na tejto webovej stránke negarantujú právne, účtovné, daňové či iné odborné poradenstvo alebo služby. Informácie ako také by nemali byť brané ako náhrada za odborné konzultácie s účtovnými, daňovými, právnymi či inými poradcami. Spoločnosť EMINEO PARTNERS nezodpovedá a nenesie zodpovednosť za prípadne nezrovnalosti, opomenutia a výsledky získané na základe použitia týchto informácií. Všetky informácie a príklady sú poskytované bez akejkoľvek záruky na ich aplikovateľnosť v praxi. Spoločnosť EMINEO PARTNERS nie je povinná reflektovať platné právne predpisy na informácie a príklady poskytnuté na tejto webovej stránke.